М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

Как известно, мировой финансовый кризис в 2008—2009 году отчасти повлекла именно высокорискованная ипотека в США. Мошенники пользовались недостаточно жесткими требованиями банков и получали кредиты, не прилагая подтверждающих документов об источниках дохода. После ипотечного кризиса банки и государственные организации США ужесточили стандарты кредитования и начали тщательно проверять заемщиков. Примерно такова ситуация и на российском ипотечном рынке: требования к заемщикам и профилактика мошенничеств не стоят на месте. Перечислим чего заемщику делать не следует:

Предоставление заемщиком недостоверных сведений и документов. Намеренно или по удивительной невнимательности заемщик предоставляет в анкете недостоверные сведения о себе, своей платежеспособности, доходах. Указывает несуществующие компании, в которых якобы работает, не указывает наличие иных обязательств. Недобросовестные заемщики также подделывают справки о доходах и прочие документы.

Все данные, указанные в анкете или типовой заявке на кредит признаются существенными для принятия решения о выдаче кредита. Поэтому предоставляя недостоверные данные заемщик вводит банк в заблуждение с целью принятия банком решения, которое в нормальной ситуации банк бы не принял.

Эти действия могут быть квалифицированы по статье 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество» с последующим осуждением, поскольку такое лицо получило кредит, злоупотребив доверием банка, предоставив неверные сведения и документы.

Если заемщик, даже не удавшийся мошенник добросовестно платит по кредиту, то банк не обратится в правоохранительные органы. Однако при наличии просрочки банк вправе инициировать проверку заемщика и представленных им документов.

Заемщик получает доходы в фирме однодневке. Компании, выдающие справки 2-НДФЛ, тщательно проверяются банком. Поэтому те заемщики, которые «работают» в компании, в которой никогда фактически не работали, либо сами компании специально созданы для подобных афер, легко вычисляются. Подобные действия могут быть чреваты неприятными последствиями, как заемщику, так и руководству компании, которая предоставила соответствующую справку.

Заемщик берет кредит для другого лица. Как ни странно, достаточно распространенная ситуация. Вариантов данной схемы много и в большинстве случаев потерпевшим остается тот, кто взял кредит для другого лица. К примеру, у человека недостаточно доходов, чтобы получить ипотечный кредит. Он находит среди друзей или знакомых платежеспособного, просит получить ипотечный кредит с обещанием его погасить. Квартира приобретается в собственность платежеспособного заемщика, но в ней живет «проситель». Затем платеж по кредиту поступать перестают.

В итоге заемщик остается должным банку. Да, квартира остается в его собственности, но насколько она нужна заемщику, чтобы за нее платить? Кредитная история испорчена и банк обращается в суд для взыскания задолженности, либо заемщик вынужден платить. Перевести долг на недобросовестное лицо в данном случае нельзя, ведь кредитный договор был подписан заемщиком. Также сомнительны перспективы уголовного преследования.

Бывает даже, что генеральные директора компаний просят своих подчиненных взять кредиты для развития бизнеса под обещание оплачивать эти кредиты. Квартиры могут быть «подставными» с завышенной оценочной стоимостью.

Поэтому ни в каком случае не советуем брать кредит для другого лица. Обязанным по кредиту остается лицо, подписавшее кредитный договор.

Преступники берут деньги обещая получение заемщиком кредита. В лучшем случае все оканчивается потерей оплаченного преступникам вознаграждения и отказом банка в выдаче кредита. В худшем случае речь идет о подделке преступниками документов заемщика для получения ипотечного кредита, когда заемщик становится соучастником преступления.

В одном из городов риэлторы брали 5—15 тысяч рублей за запись на консультацию в одно из ипотечных агентств, хотя любой желающий мог бесплатно туда обратиться. Однако лиц, оказывающих подобные посреднические или информационные услуги (если речь идет о таких услугах) практически нереально привлечь к ответственности.

Заемщик лишается ипотечного кредита не успевая купить квартиру, либо теряя квартиру впоследствии. Этот случай в основном связан с мошенничествами на рынке купли-продажи квартир. Допустим, заемщику банк выдает деньги, деньги передаются продавцу, а оказывается, что тот представил для получения денежных средств поддельные документы. Либо преступник просто сбегает с деньгами.

Также возможны варианты, когда квартира уже куплена, но в связи с ненадлежащей проверкой «юридической чистоты» договор купли-продажи признается заинтересованными лицами недействительным или квартира «забирается» у заемщика путем истребования у него как у добросовестного покупателя (к примеру, если квартира выбыла из владения прежнего собственника помимо его воли).

Банк не обязан полностью контролировать проведение сделки купли-продажи квартиры между заемщиком (покупателем) и продавцом, и надеяться только на банк не стоит. Если что-то произойдет не так и заемщик не успеет оформить на себя квартиру, а денег неправомерным образом лишиться, то обязанности возвращать кредит по кредитному договору никто не отменит, даже если квартира в собственность не оформлена, либо истребована из собственности заемщика.

Заемщику придется обращаться в правоохранительные органы и ожидать решения по уголовному делу в отношении мошенников. Но даже приговор суда в отношении мошенников не гарантирует возврат заемщику средств.

В заключение резюмируем:

в заявке на кредит следует указывать достоверные данные;

в банк следует предоставлять подлинные документы;

нежелательно брать кредиты для других лиц;

при поиске ипотечных программ не стоит обращаться к недобросовестным посредникам;

следует проверять надлежащим образом квартиру, схему покупки квартиры и схему расчетов, чтобы исключить риск неправомерных действий и убытков.

Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две основные категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая – это банки, которые выдают кредиты (Сбербанк, ВТБ24, Связь-Банк). Вторая – это обычные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (Дальневосточный ипотечный центр, АИЖК Кемеровской области, Санкт-Петербургское ипотечное агентство). Выдают такие компании займы по договорам займа, а не кредиты. В остальном и процедура и результат ничем особенно не отличается.

По мнению автора, вторая категория кредиторов существенно недооценена заемщиками, хотя их условия могут быть выгоднее, чем у банков. Поэтому при поиске ипотечной программы не стоит ограничиваться только банками – обязательно поищите и кредиторов второй категории: их примерный список можно найти на сайте АИЖК [битая ссылка] www.ahml.ru.

Затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и «экономика» данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки – это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже. С другой стороны, крупные банки зарабатывают не столько на ставках, сколько на масштабе массовой выдачи кредитов.

Но в небольших юридических лицах при плюсе в индивидуальном подходе есть и минусы присущие небольшим компаниям: недостаток персонала, сложность в рассмотрении нетиповых случаев, недостаточная организация процедуры выдачи и сопровождения.

Кроме того, над такими организациями не осуществляет контроль Центральный банк, поэтому и требований к ним гораздо меньше, чем к банкам. Это означает, с одной стороны отсутствие необходимости в специальном штате работников, которые увеличивают в итоге стоимость продукта, а с другой стороны, при отсутствии требований и регламентов возможны злоупотребления в виде высоких комиссий и дополнительных сборов.

Поскольку цель нашей книги представить взгляд на процесс получения кредита с точки зрения его дальнейшего возврата, то выделим не совсем обычные критерии при выборе кредитора:

Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008—2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. рублей по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. рублей. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые ставки и заемщики потерпели серьезные убытки.